譚浩俊

隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”正在漸行漸遠。

近日密集發(fā)布的上市房企年報顯示，多數(shù)房企在營收、利潤方面業(yè)績理想，但銷售額增幅在逐步告別高速增長。如萬科2018年的銷售額同比增長14.5%，恒大合約銷售額增長10.1%，增速同比均有所放緩。雖然碧桂園的權(quán)益銷售額增長高達31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。

與此相適應，同策研究院近日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月份受監(jiān)測的40家房企融資總額環(huán)比2月大幅上漲85.25%。其中，各類債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達464.84%；股權(quán)融資絕對值占比雙升。融資總額共計1024.2億元，自2017年11月以來，再次突破1000億大關(guān)。

銷售增速放緩，融資總額增加，也從一個側(cè)面說明，由于市場相對低迷，交易量失去了往日的“風采”，房企面臨的資金壓力不斷加大，財務成本也在不斷上升。如果這樣的現(xiàn)象一直維持下去，相當一部分房企將陷入困境，甚至會引發(fā)一些風險。因此，有條件的房企，都在謀求積極轉(zhuǎn)型，力圖用轉(zhuǎn)型改變不利局面，用轉(zhuǎn)型為企業(yè)尋找到一條更好的發(fā)展之路。

那么，如何轉(zhuǎn)型才能讓企業(yè)更好地適應市場、適應消費需求、適應企業(yè)發(fā)展要求呢？很顯然，找準落腳點，明確轉(zhuǎn)型方向，把握好轉(zhuǎn)型重點，才是房企轉(zhuǎn)型最重要的方面，也是最現(xiàn)實的需要。否則，不僅轉(zhuǎn)型不成，反而會失去發(fā)展機會，失去轉(zhuǎn)型的最佳時機。

而從目前房企選擇的轉(zhuǎn)型方式來看，基本采用了內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型和外延式轉(zhuǎn)型相結(jié)合的方法。所謂內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型，就是圍繞主業(yè)，在產(chǎn)品的品質(zhì)和服務的質(zhì)量方面下功夫，不僅房屋的設計、房屋的質(zhì)量、房屋的結(jié)構(gòu)和房屋的品位更加符合消費者需求，滿足購房者需要，甚至出現(xiàn)一些個性化定制的產(chǎn)品，從而讓企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品更具針對性，更具備市場化特征，而不是過去那種皇帝的女兒不愁嫁，真正讓住房也進入買方市場，讓購房者決定房企的命運。而且，在產(chǎn)品的服務和配套方面，也更能體現(xiàn)綜合化、便利化、現(xiàn)實化，如信達地產(chǎn)推出的“教育社區(qū)”，就把優(yōu)質(zhì)教育資源與房屋開發(fā)有機結(jié)合起來，讓購房者不僅可以買到滿意的房子，更能享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，拋卻了“學區(qū)房”的煩惱。而大連萬達的“棄房轉(zhuǎn)型”，更被認為是斷臂求生之舉。雖然過程比較痛苦，但快人一拍、先人一步，有望讓企業(yè)實現(xiàn)比較好的轉(zhuǎn)型。

當然，內(nèi)涵式轉(zhuǎn)型，更有利于房企走出一條新路，也有利于房企在轉(zhuǎn)型過程中減少震蕩。但是，由于要求很高，轉(zhuǎn)型過程中需要更講究質(zhì)量與效率，需要在人員、人才結(jié)構(gòu)方面有更好的改善。

外延式轉(zhuǎn)型，主要是一些有條件、有能力、有實力的房企，在房地產(chǎn)業(yè)務之外，開拓和開發(fā)一些新的業(yè)務，尋求新的突破。如廣州恒大就選擇了以民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。特別是新能源汽車，是恒大一次較為大膽的嘗試。而碧桂園則選擇地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機器人3大重點發(fā)展方向，未來將通過技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)、生態(tài)整合、場景應用等幾方面打造機器人全產(chǎn)業(yè)鏈。其他大型房企也都有了自己的新目標、新領(lǐng)域、新方向。關(guān)鍵就要看能不能取得突破，能不能殺出一條新路。如果選擇的方向錯了，或者沒有能力取得突破，對這些房企來說，也會面臨很大的壓力。

矛盾比較突出的，是那些實力不是很強、條件不是很好，沒有能力和實力進行轉(zhuǎn)型的房企，既無法在內(nèi)涵上取得突破，也無法在外延上找到出路，因此，在新一輪市場競爭中，很有可能被淘汰或并購。如此一來，市場也將進入新一輪的重構(gòu)和洗牌。中小型房企能否早作決斷，在自己尚具備一定經(jīng)濟條件的情況下，與大型房企合作，或主動投入到大型房企的懷抱之中，或許是一個不錯的選擇。

從總體上講，隨著經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，居民消費由數(shù)量型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場也將進入到由規(guī)模向品質(zhì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。如何才能選擇好轉(zhuǎn)型的“落腳點”，對房企來說，也是一次嚴峻的考驗。轉(zhuǎn)好了，或是一片新的藍海。轉(zhuǎn)不好，可能影響企業(yè)進一步發(fā)展。

（作者為財經(jīng)時評人）