每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級場景的可能性，而這個超級場景里是需要超級內(nèi)容和超級運營的。”

4月末，京投發(fā)展主辦第五屆TOD創(chuàng)新論壇，總裁高一軒接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪。

京投發(fā)展總裁高一軒 受訪者供圖

“2023年我們還有拿地計劃”

“華東肯定是京投發(fā)展一個持續(xù)的重點，中部區(qū)域，我認為安徽、西安肯定還會是重點。目前我們的核心除了北京、京津冀，還是在華東重點城市進行深耕。”

談及近期的土拍及房地產(chǎn)市場，高一軒表示：“土地市場現(xiàn)在在產(chǎn)生劇烈分化，是市場最終選擇的結(jié)果。”

“就北京土拍來說，有些地方好賣一些，大家趨之若鶩；有些地方是平均流速的，大家就有選擇；有些地方流速很慢，就被市場拋棄了。”

“這個分化不是由企業(yè)造成的，是由用戶造成的，我覺得這是市場最終選擇的結(jié)果。這就是房地產(chǎn)市場的調(diào)整，體現(xiàn)的是企業(yè)的理性選擇，背后決定的力量是市場最終的選擇，是購房人最終的選擇，也決定了企業(yè)的行為。房企現(xiàn)在更加尊重購房人的選擇，因為企業(yè)生存的壓力，都很注重周轉(zhuǎn)問題。”

“即使如此，我們?nèi)耘f要保持一個比較健康的增長，畢竟還是需要一定規(guī)模去支撐企業(yè)發(fā)展，這是我們下一步肯定要去做的，2023年我們還有拿地計劃。”

“開辟第二曲線”

TOD是京投發(fā)展最顯著的標(biāo)簽，如今很多房企也“殺”進了TOD領(lǐng)域，高一軒談到：“危機意識肯定是有的，但我們沒有太想在傳統(tǒng)賽道上‘卷’。一方面要‘素質(zhì)教育’，另一方面該刷題的時候還得刷題。我們會嘗試開辟第二曲線，一定要去做新東西。”

對于“第二曲線”，京投發(fā)展近年來做了用戶主義導(dǎo)向嘗試。高一軒認為：“就像整個TOD事業(yè)一樣，在過去3年，所有TOD從業(yè)者都面臨了巨大挑戰(zhàn)。”

正如高一軒所說，市場是房地產(chǎn)行業(yè)背后的決定力量，TOD的開發(fā)也必須走向用戶主義。“TOD是一個具有非常高技術(shù)門檻的物業(yè)開發(fā)形態(tài)，但隨著時代發(fā)展、市場調(diào)整、行業(yè)變化，這樣一個單純的優(yōu)勢已不足以讓我們在TOD發(fā)展過程中跟上時代步伐，所以我們不可避免要轉(zhuǎn)向用戶主義。”

“我們提出了三句話。第一是‘三觀正’，首先我們的底層邏輯、價值觀要符合當(dāng)下的時代背景，必須是正義的。”

“第二是‘顏值高’，我們確實已經(jīng)進入了高審美水平的時代，現(xiàn)在不管商業(yè)品牌、房地產(chǎn)還是生活方式品牌，包括國內(nèi)國際知名品牌，其實都是用很高的審美非標(biāo)化顏值打動了我們。”

“第三是‘關(guān)系好’，是指跟用戶的關(guān)系好，我們必須時刻以用戶為中心，從用戶需求和所思所想出發(fā)。這樣才能真正符合他們的需求，才能真正在這樣一個粉絲經(jīng)濟時代獲得大量擁護，有人愿意重復(fù)付費，為我們的產(chǎn)品和服務(wù)買單，這樣的商業(yè)模式才是可持續(xù)的。”

“所以在這樣一個預(yù)判之下，我們在北京西山一個獨立的場所打造了慢閃公園，以此為載體，對TOD的開發(fā)資源進行整合和場景孵化，進行常態(tài)化、長新化、定制化的內(nèi)容運營。成熟的內(nèi)容運營有一部分已經(jīng)在TOD開發(fā)中得到了應(yīng)用，從慢閃的開園到中秋的音樂節(jié)、冰雪治愈季和與許知遠合作的文學(xué)節(jié)等等，這樣一個小小的只有2萬平方米的公園變成了一個劇場，變成了一個展廳，它的能量因內(nèi)容而非單純的場景，不斷向外釋放。”

經(jīng)過兩年的建設(shè)和運營，慢閃公園已逐漸成熟為具有獨立運營能力和自我完善能力的價值孵化器。

雙輪驅(qū)動

為了推進“第二曲線”業(yè)務(wù)，京投發(fā)展計劃做出組織調(diào)整。

高一軒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我們會馬上做組織調(diào)整，可能由我直接負責(zé)商業(yè)管理部和商管公司，運營一定是我們的核心能力，不管它跟不跟地產(chǎn)結(jié)合，這都是我們需要的一個核心能力。”

“商業(yè)運營其實是一個比較狹義的定義，廣義實際上是服務(wù)運營，可能是把物業(yè)、客服，商業(yè)管理，包括文化活動、演出整合于一體的綜合運營，不再是一個傳統(tǒng)意義上的商業(yè)運營，這種綜合運營能力，或者叫生活方式運營能力，是我們下一步必須具備的獨立能力，有這個能力，才能保證我們的持續(xù)優(yōu)勢，不管跟不跟住宅業(yè)務(wù)相關(guān)。當(dāng)然，跟住宅業(yè)務(wù)相關(guān)是它最好也最直接的一種變現(xiàn)方式，它一定會反向強烈賦能我們的住宅。”

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級場景的可能性，而這個超級場景里是需要超級內(nèi)容和超級運營的。這么大尺度做超級運營，能力門檻是非常高的，這個門檻加上地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)的技術(shù)門檻，形成雙門檻，促使我們能夠雙輪驅(qū)動，跑得更快。”

封面圖片來源：受訪者供圖