每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

過去一年，深圳二手住宅共成交約3.27萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約51%。

而新房成交套數(shù)為3.16萬(wàn)套，同比下降約8%。

進(jìn)入今年1月，這種成交差距變得更為明顯。截至1月4日，深圳新房共成交147套，二手房成交503套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，深圳二手房市場(chǎng)的回升，業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要基于兩方面，一方面源于市場(chǎng)本身的調(diào)整，在二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)施兩年后，多數(shù)房源的掛牌價(jià)已接近于指導(dǎo)價(jià)；另一方面隨著參考價(jià)松綁、認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付四成及取消750萬(wàn)元豪宅線等政策，深圳樓市成交有所回暖。

深圳某二手小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

掛牌價(jià)跌幅片區(qū)占比超90%

“現(xiàn)在買二手房肯定性價(jià)比較高，整體價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)低于兩年前，很多二手房的得房率也不錯(cuò)，所見即所得。”在房產(chǎn)中介黃濤看來，現(xiàn)在正是深圳二手房入手的好時(shí)機(jī)。

從黃濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)來的多套二手房情況看，現(xiàn)在的業(yè)主掛牌價(jià)，相比兩年前的成交價(jià)，跌幅達(dá)到了20%-30%。

其中一套位于福田景田片區(qū)的五洲星苑房源，面積為71平方米，業(yè)主報(bào)價(jià)為560萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.9萬(wàn)元/平方米。“同樣的戶型在2021年時(shí)，市場(chǎng)成交價(jià)普遍在8.6萬(wàn)-9.0萬(wàn)元/平方米。”黃濤說。

類似價(jià)跌的情況，在剛需盤中表現(xiàn)同樣明顯。去年10月時(shí)，記者曾前往龍華區(qū)看了一套丹楓雅苑約50平方米1室1廳的房子，業(yè)主掛牌價(jià)240萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.83萬(wàn)元/平方米。而2022年7月，同小區(qū)同面積房源的業(yè)主成交價(jià)在290萬(wàn)元左右，折合單價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米。1年多時(shí)間，房屋總價(jià)下降了約50萬(wàn)元。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，截至2023年12月底，深圳二手房掛牌量超4.6萬(wàn)套，自年初開始掛盤量增長(zhǎng)超81%。深圳83個(gè)有效片區(qū)（片區(qū)掛盤量大于10套）的掛盤均價(jià)變化中，共有77個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)下滑，跌幅片區(qū)占比92.7%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌14.0%，掛牌價(jià)下跌較為明顯的片區(qū)包括葵涌、上步、沙井等片區(qū)。

但記者觀察到，也有部分二手樓盤存在著較為明顯的“反價(jià)”情況，多以豪宅盤或改善盤為主。

比如位于南山深圳灣片區(qū)的綠海灣小區(qū)，2023年12月20日時(shí)成交一套158平方米的4室2廳的房子，業(yè)主掛牌價(jià)2380萬(wàn)元，成交總價(jià)為2350萬(wàn)元；而2022年12月時(shí)，有業(yè)主按照2121萬(wàn)元掛牌一套162平方米的房源，但最終成交價(jià)是1800萬(wàn)元。

類似情況也發(fā)生在同片區(qū)的三湘海尚項(xiàng)目。175平方米左右的大四房，2022年12月掛牌3200萬(wàn)元，成交價(jià)2600萬(wàn)元，業(yè)主降幅達(dá)600萬(wàn)元；到去年12月時(shí)，掛牌3250萬(wàn)元，最終成交價(jià)3050萬(wàn)元，業(yè)主降幅為200萬(wàn)元。

走出“歷史最低點(diǎn)”陰霾

深圳二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了較為明顯的量增價(jià)跌。

成交量轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月。2023年9月以來，深圳二手住宅過戶量便呈現(xiàn)逐月走高態(tài)勢(shì)，并在12月出現(xiàn)成交小高峰，且進(jìn)入2024年以來的上升趨勢(shì)仍在延續(xù)。截至1月4日，深圳新房共成交了147套，但二手房已經(jīng)達(dá)到了503套。

1月5日，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，深圳二手房成交的回暖與業(yè)主掛牌的心態(tài)變化有很大關(guān)系。

“經(jīng)歷兩年多市場(chǎng)調(diào)整，不少業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了顯著變化。深圳2021年剛頒布二手房指導(dǎo)價(jià)時(shí)，市場(chǎng)上80%的房子的掛牌價(jià)是要高于指導(dǎo)價(jià)的，但現(xiàn)在業(yè)主的掛牌價(jià)基本與指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)了，說明市場(chǎng)價(jià)格本身就在調(diào)整。”

“雖然深圳二手房月度成交是回暖了，但整體還是處于低位。深圳2023年年度二手房成交才3萬(wàn)多套，正常年度成交應(yīng)該是五六萬(wàn)套，我估計(jì)今年二手房成交量能上4萬(wàn)套。”宋丁說。

樂有家營(yíng)銷總裁賀玲則表示，2023年以來深圳出臺(tái)了多項(xiàng)重磅支持政策，樓市成交有所回暖。

賀玲提到，比如參考價(jià)松綁、認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付四成及取消750萬(wàn)豪宅線等政策，激活改善需求，帶動(dòng)“剛需、剛改、學(xué)位、大改、豪改”5種不同自住需求的輪動(dòng)交易，使得2023年深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖行情。也正因此，深圳二手房市場(chǎng)的年度成交，走出了2022年“歷史最低點(diǎn)陰霾”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝