每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

哈爾濱無(wú)疑是2024年首個(gè)火“出圈”的城市。

據(jù)哈爾濱市文化廣電和旅游局測(cè)算，截至今年元旦假日第3天，哈爾濱市累計(jì)接待游客304.79萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入59.14億元。這個(gè)冬天，“爾濱”頻頻登上熱搜，成為“頂流”。

不過(guò)，與持續(xù)火熱的旅游業(yè)相比，哈爾濱樓市卻是另一番景象。易居研究院最新發(fā)布的《2023年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2023年底，哈爾濱新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到814萬(wàn)平方米，去化周期69.8個(gè)月，高居百城榜第七位。

也就是說(shuō)，即使不再新建住房，要消化814萬(wàn)平方米的新房庫(kù)存，按照2023年哈爾濱的銷售節(jié)奏，也需要近6年時(shí)間。

去化周期69.8個(gè)月

“近段時(shí)間確實(shí)外地人來(lái)咨詢或者看房人增多了，也有一些成交，但一時(shí)沖動(dòng)買房的情況很少。不過(guò)，目前購(gòu)房的主要還是本地的剛需和改善客戶，當(dāng)然也有省內(nèi)其他城市客戶來(lái)哈爾濱買房，但外地來(lái)投資的客戶比較少。”一位哈爾濱當(dāng)?shù)匦袠I(yè)從業(yè)人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本地人稍微有點(diǎn)資金的，都選擇去了海南、云南西雙版納州等暖和的城市買房了。

值得注意的是，在旅游熱的催生下，近來(lái)哈爾濱樓市成交也有了一定回升。哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，黑龍江省外人士在哈爾濱購(gòu)房（新建商品房和存量房）共辦理不動(dòng)產(chǎn)登記2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增長(zhǎng)202.3%。

“‘爾濱’熱持續(xù)增加了社會(huì)大眾對(duì)其的好感，這對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和樓市發(fā)展等都有積極的作用。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

不過(guò)，從整體來(lái)看，近年來(lái)哈爾濱房地產(chǎn)銷售量呈下降態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年，哈爾濱商品住宅市場(chǎng)整體呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)容量持續(xù)縮減，其中新增供應(yīng)量為171.89萬(wàn)平方米，同比下降14.62%；成交量159.50萬(wàn)平方米，同比下降11.37%。

而從近年數(shù)據(jù)來(lái)看，哈爾濱樓市的巔峰時(shí)期在2017年。這一年，全市商品房銷售面積1248.5萬(wàn)平方米，商品房銷售額1045.5億元，商品住宅銷售套數(shù)11.1萬(wàn)套，均為近年的最高值。

此外，根據(jù)哈爾濱統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018~2021年，哈爾濱商品房銷售面積分別為1094.6萬(wàn)平方米、964.8萬(wàn)平方米、768.5萬(wàn)平方米、609.4萬(wàn)平方米，同比分別下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長(zhǎng)17.6%、6.1%、0.3%、-14.6%，新開工面積分別達(dá)到1095.9萬(wàn)平方米、1399.5萬(wàn)平方米、1265.1萬(wàn)平方米、635萬(wàn)平方米。

隨著銷量的降低，哈爾濱新建商品住宅的去化周期也隨之高漲。易居研究院報(bào)告顯示，哈爾濱新建商品住宅去化周期已經(jīng)達(dá)到了69.8個(gè)月，高居百城榜第七位。這也意味著，即使不再新建住房，要將現(xiàn)有商品住房賣出去也得近6年時(shí)間。

房?jī)r(jià)同比連降33個(gè)月

需要指出的是，哈爾濱的新房及二手房?jī)r(jià)格成為影響置業(yè)的重要因素。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年12月哈爾濱新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅擴(kuò)大；同比下跌1.6%，較11月降幅擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)，新房?jī)r(jià)格連續(xù)33個(gè)月同比下行。

進(jìn)入2024年，哈爾濱新房市場(chǎng)有所起色。安居客數(shù)據(jù)顯示，2024年1月哈爾濱新房均價(jià)為10428元/平方米，環(huán)比上漲0.09%；而在2023年，哈爾濱的新房?jī)r(jià)格僅在5月份實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其他月份均環(huán)比下跌。

顯然，不斷攀升的庫(kù)存和持續(xù)下跌的房?jī)r(jià)，進(jìn)一步讓房企收縮了在哈爾濱投資的熱情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，哈爾濱全年共成交21宗商住用地，平均溢價(jià)率3.3%，成交樓面價(jià)2063元/平方米，最高僅為5398元/平方米。拿地企業(yè)中，既有著深耕本土多年的匯龍、昆侖等老牌房企，也有著云科置業(yè)、方遠(yuǎn)書宇、京洋等樓市新面孔。

然而布局全國(guó)的品牌房企卻集體缺席哈爾濱，本土房企成為拿地主力。這已是連續(xù)兩年品牌房企缺席哈爾濱土地市場(chǎng)。

上述從業(yè)人員也表示，當(dāng)前品牌開發(fā)商基本以銷售存量為主，去化相對(duì)較慢的是松北區(qū)產(chǎn)業(yè)新區(qū)，也是當(dāng)前存量最多的一個(gè)區(qū)域。

也曾“走出去”賣房

面對(duì)新房庫(kù)存，2023年以來(lái)，哈爾濱也出臺(tái)了一系列政策“留人”，以期促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。最明顯的一招就是“走出去”。

2023年8月，哈爾濱市住建局在和房地產(chǎn)商會(huì)的一次交流中提出，把哈爾濱的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶到南方去推介。與此同時(shí)，《黑龍江省促進(jìn)商品房省外消費(fèi)實(shí)施方案》出臺(tái)，提出“吸引越來(lái)越多的外埠居民到黑龍江旅居避暑、安居置業(yè)”。

由此，哈爾濱“北房南賣”被正式提上日程，并將第一站選在南京。

2023年9月9日到9月11日，在南京為期3天的房產(chǎn)推介會(huì)上，哈爾濱住建局領(lǐng)導(dǎo)和13家房企帶來(lái)了21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和近5000套房源，其中包括濱江地產(chǎn)、匯龍地產(chǎn)、昆侖地產(chǎn)等黑龍江省內(nèi)房企，也包括綠城、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)知名房企。這也是哈爾濱首次在異地舉辦房產(chǎn)推介活動(dòng)。不過(guò)，此次活動(dòng)并沒(méi)有成交。

除了出省，也有部分房企將目光放到了省內(nèi)下沉市場(chǎng)。