每經(jīng)編輯 王月龍    

最近幾天，滬上最大的小區(qū)上?？党且獡Q物業(yè)的事情引發(fā)關(guān)注。

上?？党?。圖片來(lái)源：澎湃新聞

8月26日，上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會(huì)在微信公眾號(hào)上發(fā)布了一則《關(guān)于上海市閔行區(qū)上?？党切^(qū)2024年第二次業(yè)主大會(huì)結(jié)果的公告》。公告稱，上海康城小區(qū)2024年第二次業(yè)主大會(huì)于8月25日下午召開(kāi)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票表決，決定不再續(xù)聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)（深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司）。公告披露，此次投票表決的總投票權(quán)數(shù)12152票，總發(fā)放票數(shù)12152票，反饋票數(shù)8495票。同意不續(xù)聘票占專有部分業(yè)主總?cè)藬?shù)比例近76.94%，同意不續(xù)聘票占專有部分建筑總面積比例77.07%。

8月30日晚間，據(jù)澎湃新聞從上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)了解到，上?？党钦匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)一事情況屬實(shí)。一位莘莊鎮(zhèn)相關(guān)人士表示，不論是小區(qū)居民續(xù)聘物業(yè)還是重新選聘物業(yè)，政府管理部門(mén)都會(huì)本著公開(kāi)公平公正的原則，充分聽(tīng)取和尊重廣大業(yè)主的意見(jiàn)。

從2013年進(jìn)駐上?？党切^(qū)以來(lái)，碧桂園物業(yè)已經(jīng)在上?？党切^(qū)服務(wù)了超過(guò)10年時(shí)間。今年4月，上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于上?？党俏飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的溝通整改函》。

其中提到，為維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主的權(quán)益，上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員向深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司發(fā)出關(guān)于上?？党俏飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的溝通整改函。根據(jù)整改函，康城業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的不滿主要涉及工程維修問(wèn)題、保潔問(wèn)題、保安問(wèn)題、綠化問(wèn)題、客服問(wèn)題、維保維修費(fèi)用問(wèn)題等方面。

澎湃新聞?dòng)浾邚拈h行區(qū)莘莊鎮(zhèn)了解到，接下來(lái)，上海康城將會(huì)面對(duì)舊物業(yè)撤離、新物業(yè)選聘的工作，當(dāng)務(wù)之急是先要明確新物業(yè)公司的選聘方案，確保平穩(wěn)過(guò)渡。

“從8月28日開(kāi)始，上?？党且呀?jīng)連續(xù)召開(kāi)了5場(chǎng)物業(yè)選聘事項(xiàng)的意見(jiàn)聽(tīng)取會(huì)，參與對(duì)象包括兩委班子成員、黨組織、支部委員、黨員、樓組長(zhǎng)、社區(qū)合伙人等，正在征詢業(yè)委會(huì)、居民和職能部門(mén)的意見(jiàn)，具體需要多少居民同意才能生效，選聘方案也要進(jìn)行表決。”莘莊鎮(zhèn)相關(guān)人士告訴澎湃新聞。

談及新的物業(yè)公司選聘，上海康城社區(qū)黨委專職副書(shū)記、康城社區(qū)委員會(huì)專職副主任張軍萍在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，由于每個(gè)小區(qū)的情況不同、業(yè)主要求不同，物業(yè)公司選聘方案需要建立在充分聽(tīng)取每位業(yè)主對(duì)物業(yè)下一步的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)條件、服務(wù)價(jià)格的意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)上不斷完善，制定出質(zhì)價(jià)相符、量身定制的物業(yè)選聘方案。在這方面，社區(qū)黨委或者房管部門(mén)在程序上給予指引，具體還是由業(yè)委會(huì)依法依規(guī)進(jìn)行整體推進(jìn)，最后通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，再進(jìn)入下一步工作。

莘莊鎮(zhèn)方面同時(shí)透露，在新的物業(yè)公司選聘完成之前的這段過(guò)渡期，現(xiàn)有物業(yè)公司仍將會(huì)按照既定標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價(jià)格，為上?？党翘峁└黜?xiàng)物業(yè)服務(wù)，“目前。老物業(yè)的態(tài)度還是不想放棄康城。”

據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，上海康城是滬上最大的單體開(kāi)放式社區(qū)，位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)西片，占地面積1平方公里，規(guī)劃建筑面積207.73萬(wàn)平方米，286棟高層住宅，規(guī)劃戶數(shù)12500戶，實(shí)際居住人口約3.6萬(wàn)人。

有網(wǎng)友評(píng)論稱：

“我們小區(qū)也想換，康城的物業(yè)問(wèn)題，我們同樣有，而且我們物業(yè)就是幾個(gè)老年人組成的草臺(tái)班子，混日子的。”

“炒掉了，物業(yè)費(fèi)不漲，有新公司接盤(pán)嗎？服務(wù)質(zhì)量會(huì)提升嗎？……后續(xù)關(guān)注”

“買(mǎi)一樣商品如果不滿意可以退款退貨，同樣的道理，物業(yè)不提供應(yīng)有的服務(wù)業(yè)主也有權(quán)利說(shuō)不。這樣才能促使物業(yè)行業(yè)良性發(fā)展，而不是現(xiàn)在這樣大多數(shù)物業(yè)都只知收錢(qián)不干活不服務(wù)。”

“現(xiàn)在都是不提高物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就擺爛！更大的問(wèn)題是很多小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，有的對(duì)物業(yè)監(jiān)督不到位！”

值得注意的是，據(jù)《三聯(lián)生活周刊》此前報(bào)道，2024年3月，廣州的祈樂(lè)苑小區(qū)已實(shí)現(xiàn)自我管理10年。

祈樂(lè)苑小區(qū)位于海珠區(qū)西段，一街之隔便是中山大學(xué)，是周邊一個(gè)大型小區(qū)。26個(gè)樓棟里居住著1400多戶居民。一個(gè)如此體量的小區(qū)，是靠什么實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理的？細(xì)究這個(gè)問(wèn)題時(shí)，人們還發(fā)現(xiàn)了祈樂(lè)苑小區(qū)另一個(gè)難得之處——自我管理十年來(lái)，小區(qū)只漲過(guò)了一次物業(yè)費(fèi)。而哪怕是那一次大幅提價(jià)50%以后，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)依然是低廉的樓梯房1.2元/平方米、電梯房1.5元/平方米。

冼敏強(qiáng)是祈樂(lè)苑小區(qū)的業(yè)主，平日的主要身份是一名熱衷志愿者服務(wù)的企業(yè)家。從小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之際，他就全程參與了業(yè)主自我管理的全過(guò)程，后來(lái)又連續(xù)擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。他講述稱：物業(yè)管理的最大支出是人力成本。我做企業(yè)最多的時(shí)候管過(guò)幾百號(hào)人，知道好的管理關(guān)鍵在于提高人的積極性和穩(wěn)定，所以業(yè)委會(huì)接管后，就在人力資源管理下了很多功夫。我們給保潔員、保安的工資待遇和福利都是業(yè)內(nèi)比較高的，給他們配建了專門(mén)的食堂和宿舍，也有年度體檢和“五險(xiǎn)一金”，符合條件的還有帶薪年假。物業(yè)中心下面有50多名管理人員，工資薪酬和保險(xiǎn)福利現(xiàn)在每月大約就有30多萬(wàn)。唯一一次漲物業(yè)費(fèi)，也是因?yàn)檫@些年人工成本漲得很快，我們當(dāng)時(shí)給全體業(yè)主說(shuō)明這個(gè)事情之后，多數(shù)人也是表示理解，最后大家投票通過(guò)的。現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)是占到我們營(yíng)收的60%左右了，成了大頭。

業(yè)委會(huì)對(duì)所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)采取公開(kāi)制度，每個(gè)月會(huì)在小區(qū)的公布欄公開(kāi)上月的收支情況。所有盈利的結(jié)余，都會(huì)被投入到小區(qū)的日常維護(hù)和更新中。這是在當(dāng)初決定自管的時(shí)候就達(dá)成了共識(shí)的。剛開(kāi)始自管三年下來(lái)，小區(qū)收入1200萬(wàn)，結(jié)余就有500-600萬(wàn)元。去年小區(qū)總收入大概550萬(wàn)元，基本都用在小區(qū)的日常維護(hù)和翻新方面，比如春節(jié)前就應(yīng)業(yè)主要求，翻新了小區(qū)內(nèi)的公共廣場(chǎng)。

如今，祈樂(lè)苑小區(qū)每年?duì)I收能有500-600萬(wàn)元，所有經(jīng)費(fèi)都被投入到對(duì)小區(qū)的更新管理中，賬目清晰且每月定期公開(kāi)。在城市化的購(gòu)房潮逐漸降溫之際，關(guān)乎人們居住幸福感的小區(qū)物業(yè)管理與糾紛，正逐漸成為都市生活里一個(gè)繞不開(kāi)的話題。在一個(gè)存量房管理越來(lái)越重要的時(shí)代，祈樂(lè)苑小區(qū)或許提供了一個(gè)可參考的樣本。

編輯|王月龍 易啟江 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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