每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在成交活躍度不斷走高后，深圳樓市再添“一把火”。

3月16日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布兩個重要文件，對住房公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策進(jìn)行了大幅度調(diào)整優(yōu)化。根據(jù)調(diào)整后的政策，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自去年10月以來，深圳樓市成交量不斷走高，其中二手房市場表現(xiàn)尤為活躍，新房庫存去化周期則不斷縮短。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，深圳新房去化周期從去年5月高峰時的26.4個月降至7個月，創(chuàng)近3年新低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉當(dāng)日通過微信向每經(jīng)記者表示：“深圳的住房自有率最低，年輕人口最為集中，積累的剛性需求最大，而此次公積金貸款額度的調(diào)整，最大受益者就是新市民和年輕人。”

來源：深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)

家庭最高可貸231萬元

此次深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布的《關(guān)于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補(bǔ)充規(guī)定》和《關(guān)于我市住房公積金利息補(bǔ)貼有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩個文件，均自2025年3月24日起實(shí)施。

具體來看，一是調(diào)整住房公積金貸款最高（基礎(chǔ)）額度。其中，個人申請最高額度從50萬元提高至60萬元，家庭申請最高額度從90萬元提高至110萬元。

二是調(diào)整住房公積金貸款最高額度上浮情形和比例。購買深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%；多子女家庭購房上浮比例從10%提高至50%；新增購買深圳市保障性住房上浮情形，上浮比例為20%。同時符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。按照往年數(shù)據(jù)，首套房上浮政策可覆蓋90%以上貸款申請職工。

三是優(yōu)化動態(tài)調(diào)整機(jī)制。依據(jù)上年度末住房公積金個貸率，分區(qū)間調(diào)整最高額度上浮比例或暫停上浮。

同時，為充分滿足職工剛性和多樣化改善性住房需求，重點(diǎn)支持職工購買保障性住房，此次新政還調(diào)整了住房公積金貸款的最低首付款比例。其中，用公積金購買第二套商品住房，最低首付比例由之前的30%降至20%；用公積金購買保障性住房，最低首付比例由之前的20%降至15%。

來源：深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)

不僅如此，住房公積金貸款可貸額度還從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過上述最高額度。“這一調(diào)整將有力保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。”

在提高貸款額度的同時，此次新政還增設(shè)了夫妻“沖還貸”業(yè)務(wù)，職工辦理住房公積金貸款后，可申請將其本人和配偶的住房公積金賬戶余額，直接沖抵住房公積金貸款本息，簡化了以往“先還貸再提取”的流程。

記者還注意到，此次新政對“變更登記權(quán)利人限制”也有所放寬，職工在未還清住房公積金貸款的情況下，因離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承等事由，可以申請變更借款人、抵押人，滿足了住房公積金貸款職工辦理非交易類二手房“帶押過戶”的需求。

“目前來看，深圳住房公積金可貸額度應(yīng)該是全國最高的。去年深圳總價(jià)400萬元以下二手住房交易占比為55.8%，總價(jià)300萬元以下二手住房交易占比為35.4%。其中，總價(jià)200萬—300萬元二手住房交易占比最大，為20.2%。因此，使用住房公積金貸款可以覆蓋主力購房人群。”

李宇嘉向每經(jīng)記者分析稱，當(dāng)前深圳住房公積金利率為2.85%，商業(yè)貸款首套房利率在3.1%—3.3%之間，差距不是很大。“因此，單看此次政策，其效應(yīng)可能并不明顯，但我們需要綜合首付、商貸及公積金貸款利率、配售或共有產(chǎn)權(quán)等低價(jià)保障房上市等，這些一攬子政策在降成本、降門檻方面綜合產(chǎn)生的效應(yīng)很大，對房地產(chǎn)觸底回穩(wěn)形成了巨大支持。”

新房庫存創(chuàng)近3年新低

今年全國兩會上，“穩(wěn)住樓市股市”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等表述為全年房地產(chǎn)政策定下基調(diào)。而深圳作為國內(nèi)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”城市，其市場表現(xiàn)備受關(guān)注。

記者注意到，從近期深圳樓市月度成交數(shù)據(jù)來看，二手房市場表現(xiàn)要優(yōu)于新房：二手房月度成交量普遍在3000—4000套，新房月度成交量普遍在1000—3000套。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年2月，深圳一手住宅共網(wǎng)簽1666套，二手住宅共過戶3677套。樂有家研究中心數(shù)據(jù)則顯示，2月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6161套，同比增長119%，看房量已恢復(fù)至去年10月高峰水平。

進(jìn)入3月以來，深圳樓市成交進(jìn)一步被激活。深圳貝殼研究院估算數(shù)據(jù)顯示，3月（1日—11日）深圳二手房實(shí)時成交量達(dá)到282套/日，與2月相比大幅增長83%，僅次于去年10月，為2021年2月以來的次高水平。

與此同時，深圳二手房市場新增客量表現(xiàn)出色。3月貝殼深圳合作門店的二手房新增客量接近去年峰值水平，其中全國兩會期間（3月4日—11日）新增客量為3005組/日，較全國兩會前8天（2月24日—3月3日）增長14%。

新房市場方面，由于近兩年深圳市場土地新供應(yīng)地塊減少，疊加樓市政策持續(xù)松綁，使得新房住宅庫存不斷走低。

深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在30至40宗；但從2023年開始出讓地塊驟降，2023年和2024年分別出讓地塊13宗和5宗。

來源：樂有家研究中心

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期僅7個月，而去年5月高峰時的去化周期達(dá)26.4個月。值得一提的是，這一去化周期也創(chuàng)下近3年來的最低值。分片區(qū)看，福田、羅湖均出現(xiàn)新房庫存緊缺情況。

根據(jù)業(yè)內(nèi)對庫存周期的判斷，當(dāng)新房去化周期超過18個月，市場供大于求；去化周期在12—18個月，庫存偏高；去化周期在6—10個月，市場較為健康；當(dāng)去化周期低于6個月，容易出現(xiàn)房價(jià)上漲的情況。

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳市場近期成交較為熱門的新盤包括鴻榮源珈譽(yù)府、深鐵閱云境、滿京華金碩華府、龍湖御湖境等，這些樓盤的月度成交量普遍在50套以上。

“隨著2025年深圳樓市成交的持續(xù)向好，預(yù)計(jì)深圳樓市全年的成交量大概率在10萬至11萬套。”深房中協(xié)研究總監(jiān)徐楓預(yù)測。

可供參考的是，據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽37972套，二手住宅網(wǎng)簽54487套，共成交92459套，同比2023年（一二手住宅共成交64389套）上漲了44%。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝