每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“基礎物管服務的大幅增長，是永升服務推動總收入增長的主要動力。”日前，中物智庫高級研究員宋子謙通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

根據永升服務（HK01995，股價1.93港元，市值33.36億港元）公布的業(yè)績報告，2024年，永升服務實現收入約68.41億元（人民幣，下同），較2023年增長4.6%；毛利約13.49億元，較2023年增加7.6%；溢利約5.91億元，較2023年增加約11.6%；公司擁有人應占溢利約4.78億元，較2023年增加10%。

非住宅業(yè)態(tài)凈增面積與收入不匹配

從收入結構看，報告期內，永升服務物業(yè)管理服務收入約50.91億元，占比74.4%；社區(qū)增值服務收入約8.62億元，占比12.6%；對非業(yè)主的增值服務收入約5.99億元，占比8.8%；城市服務收入約2.86億元，占比4.1%。

從收入類型來看，住宅物業(yè)收入30.2億元，占比59.3%；非住宅物業(yè)收入20.7億元，占比40.7%。

截至2024年12月31日，永升服務在管建筑面積達到了約2.51億平方米，在管項目數量為1457個，同比分別增加13.2%及11.5%。在管總建筑面積中，旭輝集團項目占比23.8%，第三方項目占比達到76.2%。

對于外拓方向，永升服務在年報中表示：“市場拓展的主要對象包括區(qū)域性物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主委員會、地方政府、商企客戶等。通過參與新開發(fā)項目的投標競爭，獲取物業(yè)開發(fā)商一手項目的管理權。2024年，我們獲取了蘇州溪前雅居、天津央璽花苑和錦花苑等優(yōu)質一手項目；通過招標獲取二手項目的管理權，如昆明中梁華章社區(qū)三期、上海天山河畔花園、蘇州吳江長安花園、溫州鉑雅名邸、杭州華瑞晴廬、沈陽富云花都等優(yōu)質二手項目。”

報告期內，永升服務招投標新增規(guī)模約400個，飽和合同收入15.8億元。其中，10個區(qū)域外拓合同均過億元，首次出現單城市年飽和外拓合同破億元。

（注：飽和合同收入，指企業(yè)在一定時期內通過市場拓展所簽訂的合同所能產生的最大收入）

在管面積變動上，永升服務2024年總合約建筑面積約3.51億平方米，合約項目數量為1833個，同比分別增加約13.8%及9.2%。

面積增量也帶來了收入增量。

“永升服務面積凈增量很可觀，與中海物業(yè)接近。但不足的是，中海物業(yè)在同等凈增體量下，基礎物管收入凈增加了12.5億元，而永升服務的基礎物管收入卻僅增加了約6.3億元，僅為中海物業(yè)的一半。”宋子謙分析。

“2024年永升服務面積凈增量主要來自非住宅業(yè)態(tài)，面積凈增加2570萬平方米，但非住宅業(yè)態(tài)的基礎物管收入僅增加了1.79億元。而住宅業(yè)態(tài)面積凈增加350萬平方米，住宅業(yè)態(tài)收入卻凈增加了4.5億元。”

“非住宅業(yè)態(tài)的面積凈增量與收入凈增量嚴重不匹配。”宋子謙說。

社區(qū)增值服務毛利率最高

2024年，永升服務的綜合毛利率回升0.5個百分點，達到19.7%。

各業(yè)務板塊中，社區(qū)增值服務毛利率最高，達到34.7%，同比增加了3.4個百分點；其次是基礎物業(yè)服務，毛利率19.3%，同比增加0.5個百分點。此外，對非業(yè)主的增值服務毛利率降至6.4%，城市服務毛利率增至10.9%。

“社區(qū)增值服務毛利率上升，主要由于我們放棄部分低利潤業(yè)務。”永升服務表示。

從毛利額貢獻度來看，基礎物業(yè)服務毛利額占比最大，為72.7%，社區(qū)增值服務為22.2%，非業(yè)主增值服務和城市服務毛利額占比分別為2.9%和2.3%。

“從利潤端來看，非業(yè)主增值服務對報表的拖累和負面影響已經進入尾聲，將對未來整體業(yè)績表現有正向的助力。”永升服務管理層對此表示。

這意味著，進一步增加社區(qū)增值服務收入占比，將成為永升服務利潤增長的關鍵點之一。永升服務的社區(qū)增值服務包含家居生活服務、停車位管理及租賃服務、物業(yè)經紀服務及公共區(qū)域增值服務四大類。截至2024年12月31日，永升服務家居生活服務收入占比達到56.4%，為4.87億元；停車位管理相關收入占比15.9%。

宋子謙分析：“永升服務社區(qū)增值服務收入中56.4%的收入由家居生活服務貢獻，而家居生活服務中有很大部分是以房屋交付階段裝修服務為主的，這部分收入往往受房地產行業(yè)影響較大。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝