每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

過去兩年，深業(yè)物業(yè)都是當年第一家向港交所遞交招股書的物企。

遞表兩度失效后，近日，深業(yè)物業(yè)更新招股說明書。實際上，今年2月深業(yè)物業(yè)上市計劃已取得了突破性進展，獲得了境外發(fā)行上市備案通知書，擬在港股上市并發(fā)行不超過5198萬股股份，備案通知書有效期限為12個月。

據瑞恩資本，按照2023年3月31日生效境內企業(yè)境外上市備案新規(guī)，企業(yè)選擇香港H股上市，原大小路條已成為歷史。企業(yè)境外上市可直接遞交招股書，而大路條將被“備案通知書”代替。

作為2024年物業(yè)行業(yè)沖刺IPO第一股，深業(yè)物業(yè)能否在12個月內順利完成赴港上市事宜？

當下物企上市還是好時機？

從已發(fā)布年報的57家財報數據可以看出，樓市持續(xù)調整對物業(yè)行業(yè)的影響還在持續(xù)。14家物企2023年營收下滑，占比25%；30家物企凈利潤率不足10%，占比超過5成。

估值方面，當下無論是已上市物企的市值，還是資本市場給出的擬上市物企估值，相較于高峰時期也近乎腰斬。

那么，一年多內三次遞表的深業(yè)物業(yè)為何執(zhí)意上市？當下是否為好時機？

深業(yè)物業(yè)是深圳控股（0604.HK，股價1港元，市值88.99億港元）全資子公司，隸屬于深圳國資委。深業(yè)物業(yè)有意上市還可追溯到8年前，深圳控股董事長呂華等人曾公開指出，要在“十四五”期間將物業(yè)集團打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”，并為此進行了大規(guī)模分拆和整合。

2021年9月18日，深業(yè)物業(yè)將各個實體進行整合，與南方地產、泰然集團、泰富物流、深業(yè)置地、農科集團等訂立增資協議。

分拆整合之后，深業(yè)物業(yè)規(guī)模猛進。根據招股書，2023年末，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約8410萬平方米，在管項目總數為513個，在管總建筑面積約為8050萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。其中，粵港澳大灣區(qū)在管總建筑面積約為5280萬平方米，占在管總建筑面積的65.6%。

深業(yè)物業(yè)表示，未來預計全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務市場的總收入將持續(xù)增長，至2027年的復合年增長率為8.5%。

對于募資用途，深業(yè)物業(yè)稱，主要用于進行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結成戰(zhàn)略聯盟，于未來3-5年投資2860萬-6500萬元收購6-7間目標公司；其次將用于優(yōu)化數據化服務平臺及購買新設備；以及提升商業(yè)運營服務影響力等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前股市整體行情較為低迷，并非物業(yè)公司上市的好時機，物業(yè)板塊受到房地產行業(yè)下行壓力的影響，股價處于較低水平，很多物業(yè)公司股價連續(xù)低于1元，面臨退市風險。此外，資本市場對于物業(yè)公司上市的態(tài)度也發(fā)生較大變化，原來物業(yè)板塊都是高估值，且發(fā)行后股價連續(xù)走高，但從近兩年的情況看，上市后破發(fā)概率很高。

“無論如何，物業(yè)板塊是離開發(fā)業(yè)務最近的業(yè)務。對于深業(yè)物業(yè)而言，在房地產行業(yè)進入存量時代后，物業(yè)板塊仍然是現金奶牛，每年都會產生大量現金流，這對集團整體業(yè)務協同發(fā)展是有利的。”宋紅衛(wèi)強調。

盈利能力挑戰(zhàn)

當下物企想實現盈利，更考驗功底。

2019年至2021年，上市物企的毛利和凈利潤均值均保持高速增長，但從已發(fā)布的2023年上市物企年報來看，物企盈利能力出現分化，行業(yè)整體毛利率微降，凈利率微增，而具有商管性質的物企毛利率往往較高，盈利能力更強。

從業(yè)務拆分來看，當下深業(yè)物業(yè)在盈利性更高的商管物業(yè)上并不占優(yōu)勢。

根據招股書，深業(yè)物業(yè)分為城市及產業(yè)園區(qū)服務、住宅物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務三個業(yè)務部門。

其中，城市及產業(yè)園業(yè)務近三年管理面積占比逐年提升，而住宅及商業(yè)物業(yè)營收占比逐年減低。

截至2023年末，城市及產業(yè)園服務占比最高，合共管理269個城市及產業(yè)園區(qū)項目，在管建筑面積合共達到約4820萬平方米，占在管總建筑面的59.9%。

住宅物業(yè)管理服務在管建筑面積合共達到約2860萬平方米，占在管總建筑面積的35.5%。商業(yè)物業(yè)運營合共管理71個商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積合共達到約370萬平方米，占在管總建筑面積的4.6%。

這一營收分布，使得深業(yè)物業(yè)統(tǒng)計公布的三年毛利率不及預期，也不及同期拿到上市備案書的泓盈服務。

據招股書，2020年-2022年，深業(yè)物業(yè)同期毛利率分別約為15.1%、13.0%、14.4%，凈利率分別為5.70%、3.46%、3.98%。同期泓盈服務毛利率分別為29.39%、24.86%、23.00%，對應凈利率為12.44%、9.46%、10.14%。

對此深業(yè)物業(yè)表示，在業(yè)績記錄期間，我們的業(yè)務和經營業(yè)績受到我們的業(yè)務組合及我們整合資源及優(yōu)勢提供不同服務產品的能力的影響。不同業(yè)務線的毛利率各不相同，通常取決于我們在不同合同安排下所提供的服務類型、收取的費用和承擔的成本。

作為一家區(qū)域性物企，大灣區(qū)對于深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入有著舉足輕重的影響，在整體業(yè)務中占了較大比例，并且這一比例還在逐年上升。據招股書，2022年及2023年，深業(yè)物業(yè)來自大灣區(qū)的收入為16.29億元、18.29億元及21.63億元，分別占相關期間總收入的75.7%、77.9%及79.8%。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211461430752