每經(jīng)評論員 薛暉

近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設(shè)置架空層；鼓勵在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊；鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。此舉被認(rèn)為旨在打通阻礙新房銷售的堵點。

眾所周知，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，住宅交易逐漸由新房為主轉(zhuǎn)向存量二手房為主。此時，開發(fā)商面臨的不僅是新房之間的競爭，還要與二手房展開較量。由于新房的土地成本和建安成本基本固定，而二手房的價格彈性較大，新房往往在價格和性價比上缺乏競爭優(yōu)勢。尤其在市場低迷時期，這一矛盾更加突出。

為了解決這一問題，從去年開始，一些三四線城市率先對住宅設(shè)計規(guī)范進(jìn)行松綁，試圖通過設(shè)計創(chuàng)新增加新房的市場競爭力。

設(shè)計松綁主要表現(xiàn)在兩個方面：

一方面是利用設(shè)計創(chuàng)新增加住房的“實得面積”。比如，在松綁之前，有些城市的陽臺最寬不超過80厘米，而松綁后可放寬至2.4米。這樣一來，同樣的建筑面積，“實得面積”就增加了。另外，還可以封閉架空層，以提升實得面積。以往，樓房住宅的“實得率”，即使用面積與建筑面積的比例，通常只有75%左右。而近一兩年來，隨著設(shè)計松綁，新房的“實得率”在85%以上已很普遍，甚至有超過100%的。當(dāng)產(chǎn)品有了設(shè)計創(chuàng)新，房子的實得率提升了，那么新房對二手房就有了競爭優(yōu)勢。

另一方面，就是允許將住宅的首層建成架空層。過去的規(guī)定是，如果開發(fā)商將首層建成架空層，把它做成會所或公共空間，就會損失可售面積。因為容積率不變，可售面積是固定的。但按照北京新出臺的規(guī)定，鼓勵首層架空，且不計入容積率。這樣一來，新建的住宅就可以增加一些公共空間，對于業(yè)主而言是有了更大的福利。如此就可以提升產(chǎn)品競爭力，更有利于銷售。

此前，在設(shè)計上松綁的還只是一些三四線城市。此次北京為商品房設(shè)計松綁，可以視為官方未來繼續(xù)促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)的新方向。而且，這一方向的工具箱是比較豐富的。北京此次松綁的只是架空層和封閉陽臺，在其他設(shè)計優(yōu)化方面仍有空間。

實際上，住建部近年來提出的“好房子”工程，不僅強(qiáng)調(diào)房屋質(zhì)量的提升，也倡導(dǎo)在設(shè)計上進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足購房者對改善性住宅的需求。例如，所謂的“第四代住宅”便是突破了舊有設(shè)計規(guī)范的一種創(chuàng)新形式，主要聚焦于功能布局、環(huán)境適配性和居住舒適性等方面。這些創(chuàng)新正是為了適應(yīng)消費(fèi)者對住宅品質(zhì)的更高要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

通過創(chuàng)新設(shè)計提升住宅品質(zhì)和市場競爭力，不僅能夠打破市場瓶頸，也為開發(fā)商和購房者帶來了更多選擇和福利。在政策的支持下，樓市回暖的步伐將更為堅實。